（来源：谭谈研究）富源优配
下面这张图展示了 2018 年到 2024 年中国家庭住房贷款比例的变动情况。可以看出，这几年中国家庭的贷款意愿其实是下降的——2018 年，贷款占收入 30% 以上的家庭比例高达 99%，而到了 2024 年，这个比例已经降到 94%。这说明疫情之后，大家更倾向于减少负债，宁愿提高首付比例，也不愿意承担过高的月供压力。
所以我说，单纯放开购房资格的政策效果有限，真正能起作用的是降低购房成本。这段时间，各地不断下调首付比例要求，但现实中买房人的首付比例却在上升，这恰恰证明“限购”并不是核心障碍。大家现在的问题不是没资格买房，而是买不起，或者对未来没有信心去买。
现在市场上“负资产”的房子越来越多——也就是房子卖掉后的钱还不够还剩余房贷的那些房产，这类房子非常危险，是法拍房的主要来源。
今年大概有 70 万套这样的负资产房，占全年销售住宅总量的 9.8%。而按照目前的趋势推算，到 2027 年，负资产房的数量可能会增加到 330 万套，届时将占到当年销售住宅的 55.4%。这意味着，差不多每两套新房中就有一套可能陷入负资产状态，风险不容小觑。
那么问题来了——中国房贷会不会出现大规模违约风险？
从数据上看，随着房价下跌，资不抵债的房子数量在快速增加，表面上看银行的潜在风险不小。但实际上，负资产虽然会增加违约的动机，却并不必然导致违约。参考香港 1997—2003 年的经验，即使当时负资产比例一度超过 30%，抵押贷款的拖欠率峰值也只有 1.4%。
为什么法拍房的数量远低于资不抵债的房屋数量？因为除了经济账，中国购房者还会考虑社会信用成本。虽然断供在经济上可能更划算富源优配，但一旦违约，征信会受影响，日常生活会受到很大限制。因此，只要月供还能还得起，大多数人不会轻易选择断贷。
也正因如此，即便负资产比例大幅上升，目前中国的银行并未出现系统性危机——大多数借款人的月收入仍高于月供。瑞银的调查显示，只有 1.2% 的按揭持有人月供超过月收入，说明整体现金流状况尚可，房贷违约风险暂时可控。
不过，还有一个更大的隐患——那就是经营贷。经营贷期限短（平均 2 年）、规模庞大（超过 30 万亿），再融资和违约风险更高。2026—2027 年将有约 36 万亿元经营贷集中到期，这将是压力最大的时期。瑞银预测，到 2027 年，经营贷违约率可能达到 4.8%，远高于房贷的 1.6%，并可能导致数百万套房产流入法拍或二手房市场，进一步加大房价下行压力。
经营贷的问题其实是个历史遗留。疫情后，政府为救助小微企业放宽了经营贷审批，而那时正好是一线城市房价疯涨的阶段，不少小企业主借经营贷买房——尤其是广州、深圳，这种现象非常普遍。如今一线房价已回调 30% 以上，广深部分区域甚至腰斩，这对经营贷的偿还能力构成巨大压力。
另一个不利信号是，市场上的挂牌量正在快速增加。根据瑞银对贝壳网数据的统计，从 2022 年到现在，一线城市挂牌量增加了约 50%，其他城市也差不多。尤其在 2023 年，挂牌量一年就增加了 30%，增速非常快，这意味着抛压在不断积累。
不过好消息是，目前挂牌量增速是降下来了，特别是一线城市，贝壳的挂牌量增速只有1.9%。不过这个数据很奇怪，现在根据其他国际投行的调研显示，现在大家对未来房价信心是在变弱的，而且愿意降价的房东比例也在上升。并且根据目前一线城市房价来看，确实是在急跌的。这种情况下挂牌量怎么会增速下滑呢，让我怀疑是不是贝壳的房端市占率出现了下滑。
总体来看，银行因房贷出现系统性暴雷的风险并不大。未来不良贷款率确实会有所上升，但还不至于动摇银行的正常运营，更多是需要未来几年多计提一些拨备来应对。这会对利润造成一定压力，但对整个银行业来说是可以消化的。
不过，情况并没有表面看起来那么乐观，我要提醒大家两点：
第一富源优配，虽然银行整体没问题，但不代表没有结构性风险。一些小城商行资产质量较差、资本金薄弱，抗风险能力远不如大银行，一旦遇到冲击更容易出问题。所以我建议，如果有资金放在小银行，不妨在未来三年优先考虑转到大型银行，熬过这段最艰难的时期再说。
第二，银行安全，并不代表房价就不会继续下跌。我一直强调，政府更在意的是金融体系稳定，而不是大家手里房子的涨跌。房子砸在个人手里，是“软着陆”；砸在银行体系里，才是真正的“硬着陆”。既然银行的风险已经可控，上层就更没有动力出台强力救市政策。
从逻辑上讲，银行处在“快要出问题”的边缘，才会倒逼政策救地产；但银行又不能真出问题引发金融危机，这种微妙平衡，才是房东们最有利的局面。
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